上半年广州零售物业租赁需求小幅提升 餐饮、美容美妆等表现活跃

本文摘要：仲量联行华南区董事总经理吴仲豪回应：总结2018年上半年，在粤港澳大湾区发展前景的推展下更加多企业无意入驻广州，广州甲级办公楼市场成绩亮眼，上半年全市整体空置率降到新高，不受市场供不应求的助推，倒数两个季度租金快速增长经常出现公里/小时，上半年涨幅为近七年来最低；另一方面，办公楼投资市场的出租市场需求持续活跃。优质零售物业市场方面，新近开业的商场及阶段性调整已完成的商场入驻亲率皆有明显下降；新零售餐馆与精品餐馆开始在广州大力布点及扩展；购物中心投资市场热度持续。

仲量联行华南区董事总经理吴仲豪回应：总结2018年上半年，在粤港澳大湾区发展前景的推展下更加多企业无意入驻广州，广州甲级办公楼市场成绩亮眼，上半年全市整体空置率降到新高，不受市场供不应求的助推，倒数两个季度租金快速增长经常出现公里/小时，上半年涨幅为近七年来最低；另一方面，办公楼投资市场的出租市场需求持续活跃。优质零售物业市场方面，新近开业的商场及阶段性调整已完成的商场入驻亲率皆有明显下降；新零售餐馆与精品餐馆开始在广州大力布点及扩展；购物中心投资市场热度持续。高端住宅方面，上半年市场整体活跃度较低，但楼市价格的平稳与政府政策的常态化，依然更有了一部分之前从容的买家在上半年转入市场。

甲级办公楼大湾区前景更有企业进驻广州。受到粤港澳大湾区发展前景的推展，更加多的企业开始展现出出对入驻广州以及将部分业务线统合到广州的兴趣；此外，部分已在大湾区内落地的企业也展现一定的扩租市场需求，体现出有广州在人才供应上的优势和蓬勃发展的甲级办公楼市场对这些潜在租户都具备非常的吸引力。上半年广州甲级办公楼市场需求维持活跃，企业面谈较多且集中于核心CBD珠江新城。但受限于受限的可租空间及大大上升的租金，珠江新城市场内出租成交价主要来自于金融服务、地产以及科技等行业的公司。

新兴市场琶洲袭港更加多较小面积的成交价，其租户来源呈现愈发多样化的趋势。追加供应持续低位，整体空置率下路经历史低位。2018年上半年广州没新的甲级办公楼启用。全市甲级办公楼存量保持在大约533万平方米。

上半年全市整体空置率同比上升2.9个百分点至6.9%，是自2005年以来首次高于7%。可租空间更为集中于的珠江新城维持了平稳的招揽量，空置率降到新高，和全市水平相若。近两年完工项目较多的琶洲空置率也呈现出较慢上升的趋势。

核心CBD业主市场构成，推展整体租金下跌。甲级办公楼租金价格受到市场供不应求的助推，倒数两个季度快速增长经常出现公里/小时。

上半年全市整体租金快速增长4.8%，半年涨幅为近七年来最低。珠江新城同期涨幅约5.6%，之后引导全市租金的快速增长。珠江新的城内方位与品质拟合的甲级项目因广热门，租金下调显著。上半年广州甲级办公楼投资市场的出租市场需求持续活跃。

仲量联行华南区投资部总监卢盛认为，由于核心区域可整售办公楼项目的之后缺少，国际金融城，琶洲电商区及其它新兴商务区沦为出租型买家的主要目标。除出租市场需求外，房地产基金公司等机构投资者的面谈活跃度也减少。市场未来发展追加供应下空置率或回落，整体租金涨幅维持较高水平。

在未来12个月内，广州将有6一处甲级办公楼启用。其中有两处坐落于珠江新城，三处坐落于琶洲。

仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预期，追加供应将在一定程度上减轻珠江新城市场内供不应求的现状。他预计，虽然市场需求将保持稳定，短期内集中于经常出现的追加供应仍将推展全市空置率经常出现小幅回落。虽有新的可租空间经常出现，长年活跃的办公楼出租市场需求仍将使得珠江新城业主对租金的稳定增长保留信心。

而鉴于琶洲市场未来项目较好的预租情况，市场租金预计也将维持一定涨幅。因此，全市办公楼市场整体租金将之后下行，租金增长速度预计仍将维持在较高水平。零售物业*广州零售物业市场指广州优质购物中心市场新零售与精品餐馆大力谋求转入广州的机会。今年上半年广州整体零售物业出租市场需求较去年同期小幅提高，核心区展现出特别是在显著，新近开业的商场及阶段性调整已完成的商场入驻亲率皆有明显下降。

除餐饮、美容美妆及个人护理等业态展现出活跃外，轻奢业态也有所扩展。同时，网红店铺模式的顺利也更有更加多的商家致力于打造出网红品牌，构成新的出租市场需求。与其他一线城市的趋势完全一致，新零售餐馆与精品餐馆也开始在广州大力布点及扩展，该类租户的热门程度和平效均低于传统餐馆。

这些新零售和精品餐馆转入广州及扩展时的选址选用核心区商圈，同时对近郊居住于人口密集的商圈也展现出出有较小的兴趣。上半年广州步入三个优质零售项目的开业，为广州追加20多万方优质零售体量。

鉴于上半年追加供应要么在开业时就有较高出租率，要么在开业后入驻亲率下降很快，全市空置率互为较去年年末上行0.4个百分点。购物中心投资市场热度持续。上半年核心区优质零售物业租金增幅较去年下半年有所不断扩大，主要是由于天河路和珠江新城等核心地段的部分商场经营展现出较好，提高了业主的涨租空间；另一方面，去年易主的商场经历过租户调整后，经营状况持续提高，租金也随之下跌。今年上半年广州零售市场仍未袭港大宗交易成交价，但市场情绪高涨。

仲量联行华南区投资部总监卢盛认为，随着投资市场流动性的减少，过去三年内整体投资市场交易额下降，开发商与机构投资者都寄予厚望广州零售市场的发展，对在广州展开战略布点或扩展所持积极态度。潜在买家广泛对在售项目未来的租金展现出提高回应悲观，开价方面也适当展现出得更为星舰。

市场未来发展整体出租市场需求将之后转好，线上品牌谋求线下零售空间将沦为新的市场需求来源。仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明预计新零售与精品餐馆在未来12个月将大力在广州扩展，同时线上线下的融合将更进一步深化，更加多线上品牌谋求线下零售空间。

未来12个月内将有多达50万平方米追加供应转入市场，特别是在是今年年末预计有数个项目集中于入市，将小幅推升全市的空置率，因此预期租金将保持小幅较慢下降的趋势。而投资市场方面，仲量联行华南区投资部总监卢盛预计未来12个月内成交价不会比上半年活跃，市场情绪保持在高位。高端住宅今年上半年以来，广州住宅市场的运营总体稳定。

广州的出租汽车限贷政策仍未任何放开，同时，多数商业银行依据自身条件，在基准利率基础上下潜了10-20%。因此，上半年市场整体活跃度较低，但楼市价格的平稳与政府政策的常态化，依然更有了一部分之前从容的买家在上半年转入市场。高端住宅方面，提高型市场需求有所获释，对入门级高端住宅产品的市场需求适当转好。

在此影响下，上半年全市一手高端住宅销量超强1200套，为去年同期销量的2.5倍。而二手高端住宅市场主要由豪宅产品包含，整体市场需求仍较低迷，交易数量受限。

市场未来发展展望未来，开发商的融资渠道受到信贷政策的影响，预计住宅开发商的资金将面对较小压力。在此背景下，开发商将更加倚赖后末端销售回款，减缓在购项目的去化周期，防止现金流紧缺的困境。仲量联行华南区研究部总监曾丽认为，虽然广州多数项目的销售价格和销售量平稳，开发商不受禁售影响较小，但是预计下半年开发商将以健去化率为首要任务，一手房销售价格预期无法下跌。

栏中：文中所述租金及售价，皆基于建筑面积。

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