房地产去库存：在建施工面积和待开发土地储备面积

本文摘要：住建部部长也否认我们早已转入去库存周期，问题是他没有说道去库存周期到底有多久。根据国家统计局的统计数据表明，我们的商品房待售面积有6.6亿平方米，只不过这个面积并不大，也只相等于全年销售面积的一半左右。 如果库存去化周期只有半年，坚信住建部部长也会说道这个话了，确实的库存是开建的施工面积和待研发的土地储备面积。

住建部部长也否认我们早已转入去库存周期，问题是他没有说道去库存周期到底有多久。根据国家统计局的统计数据表明，我们的商品房待售面积有6.6亿平方米，只不过这个面积并不大，也只相等于全年销售面积的一半左右。

如果库存去化周期只有半年，坚信住建部部长也会说道这个话了，确实的库存是开建的施工面积和待研发的土地储备面积。累计到今年9月底，根据国家统计局发布的数据表明，开建施工面积已超过69.3亿平方米，比去年同期减少了2亿平方米，预计今年年底将超过75亿平方米，即便按照历史最高峰的2013年的销售面积，最少必须五年时间才能全部销售过来。有知名人士说道开建施工面积全部都早已销售过来了，还说道这是常识。

只不过，所有城市要获得预售许可证都是要已完成一定的施工量的。比如，上海市所有住宅要封顶才能获得预售许可证的，许多城市要已完成三分之一或者10层以上的楼层施工才可以预售，当然也有一些中小城市是基础施工已完成后超过零标准就能销售，如果开建施工面积都早已全部销售过来了，那我们今天还不会有库存吗？开建施工面积中有多少被变卖了？还是用之后数据说出吧。从2000年到今年9月底，商品房新开工面积总计超过171.4亿平方米，销售115.4亿平方米，也就是说，这15年中，总计的新开工面积中有56亿平方米仍未销售，也就是我们现在的全部开建施工面积69.3亿平方米的80.7%，换句话说，只有五分之一的开建施工面积被预售过来了。按照2013年的销售速度，去化周期也必须将近五年时间。

销售面积近高于新开工面积，意味著库存还在持续减少。我们2013年做到了一个去库存的理想场景图，期望新开工面积增加下来，完工面积减少上去，新开工面积与完工面积大于，这样完工亲率可以逐步回落到20%以上，可以让库存的施工面积仍然减少。但现实毕竟新开工面积虽然从2013年的20亿平方米减少到去年的17.9亿平方米，但完工面积却暴跌11亿平方米，剪刀差还在拉大，完工亲率早已暴跌15%，这意味著房子要完工必须最少六年时间，而在2000年的时候，只必须两年半。

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