碧桂园华东重金“狂奔”：1月新增土储占集团过半

本文摘要：经历过2016年市场迈进后，华东地区俨然是承托房企销售业绩快速增长的最重要大后方。多家第三方机构统计资料的年度排行榜中，前十名房企均是如此。万科上海区域16城贡献1200亿元销售额，刷新万科单一大区最低业绩。 其中增长速度较慢的碧桂园，2016全年构建销售金额3088.4亿元，销售面积3747万平方米，分别同比快速增长120%和74%。其中业绩尤为出众的两个区域皆坐落于华东，江苏区域以367亿元忽得头筹；沪苏区域则以308亿元紧随其后。

经历过2016年市场迈进后，华东地区俨然是承托房企销售业绩快速增长的最重要大后方。多家第三方机构统计资料的年度排行榜中，前十名房企均是如此。万科上海区域16城贡献1200亿元销售额，刷新万科单一大区最低业绩。

其中增长速度较慢的碧桂园，2016全年构建销售金额3088.4亿元，销售面积3747万平方米，分别同比快速增长120%和74%。其中业绩尤为出众的两个区域皆坐落于华东，江苏区域以367亿元忽得头筹；沪苏区域则以308亿元紧随其后。大盘研发仍然是碧桂园攻占新的市场的主要模式。

克而瑞研究中心数据表明，随着华东区域的业绩快速增长，碧桂园近三年填充增长率已约42.8%，次于恒大。碧桂园涉及人士对21世纪经济报导记者透漏，2017年华东区域将不会是碧桂园重中之重。这从今年1月份，碧桂园一口气在杭州增持4幅土地可见一斑。值得一提的是，在上一轮调控周期中，碧桂园在杭州下沙研发的刚需盘一度亏本销售。

如今换回了踢法，碧桂园坚决从三四线南北一线市场。区域布局压力渐显 与闽系房企争相将总部迁出魔都逻辑完全相同，耕耘长三角乃至整个华东区域，房企看上的是其中的盈利和发展空间。

碧桂园亦然。从2016年销售和拿地情况来看，碧桂园早已从以三四线城市居多、同时投资布局二线城市近郊、一线城市周边的整体定位，变成以二线城市中心、一线城市周边居多。2016年碧桂园江苏区域构建367亿签下销售金额，还有多个区域业绩高速快速增长。其中南京句容凤凰城作为公司郊区大盘产品线项目，全年销售金额超过73.6亿元，销售面积95.7万平方米，在2016年全国项目成交价面积TOP10中排位第五。

南京周边可以说道是碧桂园入驻华东区域最先的片区。2012年前后，以多个中小型楼盘试水后，碧桂园开始加码华东布局，并以大盘、低价为卖点。

但拿地成本也在下沉，其今年1月所拿地块均价为7509元/平方米，成本下跌更加胜于售价下跌。一方面是拿地成本的走高，另一方面是以低价提供低竞争力，碧桂园在华东区域的城市自由选择压力渐渐显露出，并且被迫通过掌控成本与减少负债率来确保现金流。2016年中报表明，碧桂园清净负债率已降到51.37%。

此外，发售的跟投机制和同心分享计划，既在一定程度上掌控了投资风险，又确保了积极性。然而，其1月份重仓的杭州，所拿四幅地相似绍兴，周边房地产市场仍未跟上。

据杭州业内人士分析，碧桂园此举有囤地之意。换言之，杭州的土地储备如果无法慢周转，难免会对2017年的现金流状况有所影响。也有业内人士认为，碧桂园目前全面铺开扩展之路，特别是在是海外投资，比如马来西亚的森林城市项目，尽管公司声称2016年有180亿年度销售金额，但因马来西亚政界的不平稳因素和与中国其他房企的各种竞争，该超级大盘未来也不一定一帆风顺。

同策咨询研究部数据表明，2016年，碧桂园追加土地储备规划建筑面积约3714.39万平方米，位列行业第一，同时也刷新了碧桂园历年拿地面积之最，较2015年大幅度快速增长87.89%。同策咨询研究部总监张宏伟认为，碧桂园之所以在2016年如此大力扩展，原因无外乎两点：一是销售低快速增长背后急需补仓；二是碧桂园擅长于操作者郊区大盘。

不过华东区域比起华南，有数充足非常丰富的产品线，城市内交通网络也较繁盛，碧桂园能否凭借三四线投资布局模式将其优势在华东区域更进一步不断扩大，目前仅存未知数。重金补仓华东 根据第三方机构统计资料，从2016年标杆房企拿地金额TOP30排行榜看，有19家房企拿地金额同比下降，且有7家经常出现100%以上快速增长。万科、碧桂园、恒大、融创位列排行榜前四名，年度拿地金额皆超强1000亿元。转入2017年1月，碧桂园之后已斥资102.72亿元提供14幅地，产于于一二三线城市，其中华东地区夺下8幅，占有57%；追加建筑面积76.59万平方米，占有56%。

值得一提的是，2017年1月5日，碧桂园以总价22.45亿元取得宝山区罗店镇老街区C1-2C5-5地块，转让总面积89155.3平方米，容积率1.5，成交价楼板价16405元/平方米，溢价率3.17%。该地块是将近段时间来，碧桂园在上海拍出的第三幅宅地，此前在2016年12月27日，碧桂园在奉贤还夺下两块宅地。

或许放到以往这一数字并不醒目，不过在2016年下半年，仅有上海转让的纯宅地也不过10幅，四季度堪称只有碧桂园夺下的两幅显宅地。分析人士仔细观察后回应，碧桂园目前夺下的三幅宅地溢价率广泛仅有个位数，尽管拍卖会底价已正处于较高水平，但比起2016年上半年的价格，碧桂园的地价基本都正处于盈利空间充裕的合理范围，可以说道逃跑了政策底部这一拿地窗口。总结2016年，碧桂园拿地都比较大力，全年追加土地预期建筑面积8752万平方米，同比增加129%；追加土地投资1775亿元，同比大幅度减少217%。8月还回应将在一线和核心二线城市周边投放超强1000亿元建设科技小镇。

前述分析人士皆指出，在2016年销售业绩低快速增长的同时，碧桂园只有增大土地投资力度，才有可能在3000亿的基础上构建业绩持续增长。

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