杭州上半年土地出让金排全国第一 北京约为它的一半

本文摘要：易居中国日前公布《2018 上半年 40 城土地市场报告》，数据表明 40 城土地出让金合计为 10453 亿元，较 2017 年、2016 年、2015 年同期分别下降 14.4%、53.3% 和 127.8%，超过历史最低。这 40 个城市还包括北上广浅四个一线城市，苏州、南京、青岛等 18 个二线城市，以及扬州、东莞、温州等 18 个三四线城市。易居每半年公布一次涉及统计资料报告。

易居中国日前公布《2018 上半年 40 城土地市场报告》，数据表明 40 城土地出让金合计为 10453 亿元，较 2017 年、2016 年、2015 年同期分别下降 14.4%、53.3% 和 127.8%，超过历史最低。这 40 个城市还包括北上广浅四个一线城市，苏州、南京、青岛等 18 个二线城市，以及扬州、东莞、温州等 18 个三四线城市。易居每半年公布一次涉及统计资料报告。

易居提及，40 个典型城市土地成交价面积同比快速增长 18%，但成交价均价同比跌到了 13.2%，溢价率维持低位。杭州、北京、重庆是土地出让金最低的三座城市，成交价金额分别为 1417 亿、740 亿和 678 亿元，杭州相等于后两名出让金之和。杭州土地出让金额佩全国第一的原因，跟其他几个名列靠前的城市相若，棚改、征地、卖地。

棚改就是棚户区改建，中国人民银行通过国家开发银行和农业研发银行派发定向贷款，地方政府用于这笔资金征地并移往拆迁户，然后把腾出来的地块拍卖会给开发商，接到资金以后送给两大研发银行。去年一季度，浙江省棚改开工率全国第一，杭州是省内棚改项目最少的城市。今年一季度，浙江又发布第三批 175 个棚改项目，杭州占到其中 61 席。

同期，杭州就早已是全国土地出让金最少的城市，超过 923 亿元。折算下来，杭州地价多达 2 万元/平方米。

北京地价在 3 万元/平方米左右，上海和深圳只有约 1 万元/平方米。根据易居的报告，杭州 5 月一个地块拍电影出有 107 亿元，换算楼面价为 5.5 万元/平方米，创下了杭州的历史新纪录。

三线城市的土地市场也很火热，2274 元/平方米的成交价均价刷新 2011 年以来新纪录。一位在杭州进了 10 年出租车的夏先生对《好奇心日报》说道，杭州可以拍卖会、盖楼的地太多了。比如规划中的西站新城，还有良渚那里大片大片的宅基地，地太多过于多了。随着国开行放宽棚改审核、增加货币移往比重，三四线城市拍地的资金或将深感有限。

尽管北京土地出让总价分列全国第二，但四个一线城市的土地成交价面积和成交价均价都同比下降，下降幅度小于 40 城均值。一线城市的土地市场颓势，跟当地政府企图通过投入出租地块、拆迁移往用地等较低溢价用地以拉低土地出让金有关。

近年来，一线城市近年来土地溢价率和房价涨幅广泛过低，比如上海房价十年均价上涨 600%。2016 年，上海三块住宅用地溢价率多达 100%。为了低价卖地，上海在给一些保障房供应土地时，没使用公开发表招拍挂的方式，而是采行定向上海证券交易所方式供应。

据房掌柜统计资料，2018 年上半年上海共计成交价 33 幅地块（经营性用地），成交价面积合计 124 万平方，其中仅有两块用地归属于住宅用地。大部分地块皆以底价或较低溢价成交价。相比之下，零溢价转让的出租住宅用地成交价 11 幅，预计未来最少获取 6876 套出租房源。

土地数据之外，上半年房地产公司的销售数字也有了新的结果。碧桂园、恒大、万科分列销售额前三，分别为 4136 亿、3077 亿和 3021 亿。前十大地产商总计销售 1.97 万亿元，日均超强百亿元。去年同期前十大地产商总计销售额为 1.54 万亿元。

跟去年上半年比，恒大和万科换回了个方位。但是在信贷政策放宽，特别是在是对地产企业放宽的情况下，开发商面对资金压力。

新华报导称之为，上半年楼市销售冠军碧桂园正在转变扩展策略，仍然里拉三四五线城市所有的县城、甚至繁盛镇区都要有碧桂园项目的口号，目的就是为了减轻融资政策放宽带给的压力。碧桂园不惜牺牲利润，也要尽早解散项目（卖光房子）以确保现金流。

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