解读北京“最严供地计划”：五环外商业用地凸显投资价值

本文摘要：（报导）日前，被称作最严供地计划的《北京市2017年国有建设用地供应计划》在北京市政府常务会议上审查会通过，虽然该计划的细化指标和月文件还并未发布，但早已引发市场热议。计划表明，北京2017年土地供应量指标仅有3900公顷，北京已倒数六年大幅增加土地供应。事实上，历年来北京都无法已完成当年发布的供地计划，土地资源日益匮乏，高房价之路积重难返。 在北京了解前进京津冀一体化，城市渐渐外阔发展的大趋势下，五环外商业用地的投资价值日益提高，也日益考验着开发商的拿地判断能力。

（报导）日前，被称作最严供地计划的《北京市2017年国有建设用地供应计划》在北京市政府常务会议上审查会通过，虽然该计划的细化指标和月文件还并未发布，但早已引发市场热议。计划表明，北京2017年土地供应量指标仅有3900公顷，北京已倒数六年大幅增加土地供应。事实上，历年来北京都无法已完成当年发布的供地计划，土地资源日益匮乏，高房价之路积重难返。

在北京了解前进京津冀一体化，城市渐渐外阔发展的大趋势下，五环外商业用地的投资价值日益提高，也日益考验着开发商的拿地判断能力。历年北京建设用地供应计划、实际供应量、追加商业物业数据一览最严供地计划的不能忍受之轻文件表明，2017年北京市计划供应国有建设用地的总量为3900公顷（万㎡），其中追加建设用地为1755公顷，存量建设用地为2145公顷，总量比2016年的4100公顷增加了200公顷（万㎡），比2014年和2015年的计划供应量都深感增加。在这3900公顷中，交通运输用地为2000公顷，水域及水利设施用地为10公顷，特殊用地为5公顷，公共管理与公共服务用地为850公顷，工矿仓储用地为115公顷，住宅用地为610公顷，商服用地为310公顷。

总的来说，2017年住宅用地的计划供应量大约为2016年的一半，商服用地也有所增加。中国城市产业发展联盟主席、亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存对回应，历年来北京都无法已完成供地计划，北京土地供应十分短缺，原因是许多地块无法征地，土地收储十分艰苦，土地供应计划的实行能力严重不足，北京市政府的土地管理能力很弱，造成建设用地供应大打折扣，因此供地计划每年都在调停，越调就越较少。

那么，历年来北京市建设用地供应计划的完成率有多少呢，从易居研究院智库中心取得的数据表明，多年来北京招拍挂市场上的实际供地总量与当年发布的供地计划差距太远，2014、2015、2016年北京实际已完成建设用地供应1265.9万㎡、834.5万㎡、443.5万㎡，完成率分别只有24.6%、18.1%、10.8%。易居研究院智库中心研究总监贤迈进对回应，从土地供应和管理的角度来看，北京供地节奏比上海快，采行此类激进的供地策略，也许是期望因应北京产业南迁的战略，所以土地市场相对来说供应和交易会较为慎重。尤其是，比起于2014、2015年，2016年北京实际已完成供地规模深感增加，完成率仅有10.8%，对于供地短缺带给的影响，贤迈进指出不利于倒逼劣质产业迁离北京市场，因为在优胜劣汰的竞争机制下，能提供土地的房企都是实力强劲的，甚至可以带给较多产业挤满和高端人才资源的房企，从房价角度来看，不会使得房价掌控比较艰难。

而商业用地供应的增加，不会使得部分既有的商业项目变得更加紧俏。商业用地的供应实质上要求了未来商业物业的动工建设工程进度，进而影响一个片区、区域商业中心的构成，对未来北京商圈格局的南北具有最重要起到。

商业用地供应走势突显区域投资机会陈宝存回应，北京商业用地、商业物业的征地和土地收储更容易构建，因此像新发地、大红门等地的批发市场，以及杨家南苑机场商业地块经征地后新的规划，腾挪出有了许多商业用地，但住宅用地的征地牵涉到到居民住宅的并购补偿，花费时间宽、代价大，可玩性更大，因此北京的住宅用地供应过于较少，有利于平稳房价的过快快速增长。如前文所述，历年来北京没能如期完成当年的供地计划，住宅与商业用地均是如此。

而在每年的实际供地结果中，商业地块占据非常数量。辨别商业用地的成交价，是仔细观察未来北京商业地产市场南北的重要依据。根据易居研究院智库中心的数据，2014、2015、2016年北京实际供应的招商用地分别是482万㎡、184.7万㎡、255.2万㎡，在当年实际供地的总量中分别占到比38%、22%、58%。

考虑到建设用地中综合用地也包括了部分商业地块，只是无法合并出有详尽数据，因此商业用地的实际供应量不会高达该数据和比例。在这一组数据中，招商用地历年的供应呈圆形抛物形曲线，在2014年正处于比较高位，2015年的供应最多，正处于低谷期，2016年有所增加，2017年计划供应310万㎡，如能如期构建，将不会比2016年更进一步减少。值得注意的是，根据盈石集团研究中心的数据，2014、2015、2016年北京追加商业物业分别是96万㎡、66.78万㎡、123万㎡，数据的变化也呈圆形抛物形曲线。在亚太商业不动产学院院长、58企服董事长朱凌波显然，招商用地和追加商业物业的曲线变化，实质上与近年来北京实行京津冀一体化、城市的外阔发展有关，呈现出完全一致的趋势。

朱凌波更进一步回应，三年前北京还并未大规模启动京津冀一体化之时，北京五环外的区域仍以住宅居多，涉及区域并未构成商业中心，购物中心和品牌商家的扩展市场需求很少，商业项目的研发和品牌选址都正处于瓶颈期，近年来随着轨道交通建设的公里/小时、城市功能的外溢、住宅人口的快速增长和适当设施设施的完备，五环以外区域构成了适当的商业市场需求，早已不足以承托商业物业的运营，因此地产商增大了在五环外的投资。但是商业地块并很差拿，商业物业的培育本身必须时间，再加地价喜，政府往往拒绝商业谦和，以及配上建设保障房建设指标，开发商的拿地导向一般是高低融合、动静融合、出租融合，确保资金平衡，所以开发商对综合性用地更加注目，朱凌波说道。较早于布局新兴区域的颇受欢迎开发商，近年来争相步入商业物业的开业，大兴、昌平、丰台皆是如此。

根据的统计资料，在2016年开业的12个商业物业中，3个坐落于大兴，5个坐落于丰台，即坐落于大兴的寄居总万科广场、龙湖天街、绿地缤纷城2期，坐落于丰台的京港城生活广场、恒泰广场、丰科万达广场、槐房万达广场、银座人与自然广场。在北京减缓建设多个城市副中心、布局多个新城的当下，各个区域板块的基础条件有所差异，加之不受多方面因素影响，也要求了各个新兴区域的商业投资机会各有千秋，在陈宝存显然，大兴的商业地产投资机会高于通州。

通州的老县城无法征地，无法腾挪出有更加多的商业用地，大自然就无法容纳过于多人口，忽略，大兴有大片土地可以用来发展制造业，目前大兴的各个产业早已挤满了大量人群，批发市场也在转型升级，对商业设施的市场需求大，因此最不具商业地产投资价值的是大兴，陈宝存说道。

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