吴亚军回归后的龙湖地产：发展从激进动荡重回稳健

本文摘要：楼道、楼梯等公共设施还并未交房就经常出现相当严重裂纹；楼与楼之间道路狭小且停车位受限，一旦起火，消防车无法较慢转入；部分房屋不存在很大的漏电隐患；收房还没有满月，多处路面裂开坍塌，叠院的多个楼梯相当严重变形裂开这是业主们在龙湖长城源著小区二期收房现场看见的情况，因为坚信龙湖产品的品质与质量，他们才自由选择把这里作为自己的家，如今气愤的他们争相采行维权行动。

楼道、楼梯等公共设施还并未交房就经常出现相当严重裂纹；楼与楼之间道路狭小且停车位受限，一旦起火，消防车无法较慢转入；部分房屋不存在很大的漏电隐患；收房还没有满月，多处路面裂开坍塌，叠院的多个楼梯相当严重变形裂开这是业主们在龙湖长城源著小区二期收房现场看见的情况，因为坚信龙湖产品的品质与质量，他们才自由选择把这里作为自己的家，如今气愤的他们争相采行维权行动。2018年对龙湖来说预见是不安静的一年，在业内向来以高品质闻名的龙湖，在北京落子的首个旅游地产项目就遭遇质量门，不已令人感慨。12018年年会，20多年来未曾缺席过的龙湖集团创始人、董事会主席吴亚军超越了这个记录，仅有给公司员工们发去问候视频。

当年5月，媒体公开发表消息表明，最少有数8个月靠近内地的吴亚军主要待在美国她早已很久没有回去过了。对于中国的民营企业而言，创始人个人对企业发展影响至深。

说道过好几次要退居幕后的马云至今还活跃在前台，73岁的任正非仍然掌控着华为的方向和大局。地产界也是如此，孙宏斌之于融创、许家印之于恒大、王石曾多次之于万科，都好像舰长之于船舰。

龙湖的舰长是具备独有个人魅力的女创始人吴亚军，在过去近30年来，她率领龙湖解决重重困难，走进山城，南北全国，迈进规模扩展之路。然而忽然之间，这个舰长莫名消失了。龙湖的日常重任当仁不让地落在了CEO邵明晓肩上。

在吴亚军缺席的日子里，邵明晓在龙湖地产充分发挥着主导作用。据知情人士称之为：吴亚军探亲后，邵明晓对龙湖的掌控力更加强劲了，在经营管理层面可谓一言堂。也是在这段时间，龙湖再次发生了一些变化：一是龙湖地产改名为龙湖集团；二是龙湖业务线经过辨别，把新房研发销售、商业运营、物业服务与长租公寓四项作为主航道业务；三是养老业务和产业新城也作为公司的业务探寻方向。随着业务线调整再次发生的另一个最重要变化是，龙湖经常出现了前所未有的人事动荡不安。

在近半年时间里，龙湖就有分属投资、战略、营销领域的三位集团副总裁级低管辞职，一些年轻人被火速拔擢调补上缺位。这场辞职潮可以追溯到更加早于。2017年年末，原龙湖集团副总裁袁春因为个人原因辞职，引发轩然大波。

要告诉，袁春曾为龙湖效力7年，一度因业绩引人注目被外界看做龙湖集团4年后下届CEO的第一人选。据传，袁春与龙湖董事长吴亚军、CEO邵明晓关系很深，自媒体包邮区曾撰文认为，有天半夜，喝高了的袁春必要打电话给邵明晓，劈头就是一句杨家邵，凭什么是你做到CEO，而不是我做到呀！后来，吴亚军回答袁春，在龙湖里你究竟服过谁时，他脱口而出：我就衣你、邵明晓和宋海林。到了2018年，龙湖的高管变动更为频密。

有媒体不几乎辨别找到，自2017年以来，共计集团级和地区级8名低管陆续辞职。2018年3月，龙湖战略发展部总经理王亚军因个人原因离开了，甚至没给公司找寻下一任候选人的时间，原战略团队不得已必要向邵明晓汇报。人才是企业尤其是房地产企业核心竞争力的显然。

向来以小而美闻名的龙湖，这样规模的人事变动史上并不多见，也因此引起了一系列的问题。首先，人事变动必要对各地研发的项目产生直接影响。有的地区公司全部大刀阔斧，从总经理到各个业务条线老总全数在主动和被动中辞职，地方公司必须修复。

有的地区级老总在短短几个月内就调动了两三次，到了一个地区甚至还没有再也熟知工作就又被调往了其他区域。频密的人事变动导致目标不具体、工作流程不平稳，工作得到有效地继续执行的后果。房地产开发非常复杂，仅有就行政审核一项，就要还包括选址定点到施工图设计等多个环节，涉及的政府行政部门众多。一个地方待幸的人早已十分熟知流程和当地官员的办事风格，原本2个月可以搞定的事情，换一个人有可能就要3个月，累积下来就不会相当严重拖长项目开发周期。

而若一个房地产项目推迟了半年竣工，银行利息有可能因此就要多出几千万。其次，高管的变动对产品和销售都产生了质的影响。虽然龙湖可售货值较之前有了相当大提升，但是销售金额未展现出得让人失望，产品品质也要面对各种问题。

曾多次的豪宅专家龙湖如今大大被业主花样维权。互联网上甚至一度经常出现了一个独立国家的IP龙湖维权网，业主们群集在上面为维权而战。这些问题与龙湖一贯的作风和形象相符，而更加怪异的是，在公司各种恐慌之际，定海神针般的掌舵人吴亚军却忽然消失不知，这不已讥讽外部争相猜测：龙湖这是怎么了？2一般而言，为了便于管理，主流房地产公司一般来说不会使用三级管理架构在集团分设区域公司，再行在区域公司分设城市公司。

在茁壮到某一程度时，万科、融创等都自由选择许可给区域，以确保地方的战斗力与灵活性。龙湖管理则另有一套，结构更为必要，集团直管城市公司，而且随着全国化扩展和战线变长，也未像万科、碧桂园一样放权给区域公司，反而著手强化集团的控制力。这当然并非邵明晓一人决择。

实质上，早在2016年初，吴亚军就在龙湖明确提出了以IT技术及数据为承托的平台+端的变革设想，平台指集团正式成立资源与业务平台，端代指各地区公司，意图增强中央权力。房地产公司总部和区域的权力分配是此消彼长的关系：集团权力大了，区域公司放不开手脚行事，决策效率就不会低落；区域公司权力大了，集团的决策就有可能秉持不下去，分化的危险性不会随之而来。

龙湖这种对的组织架构的调整，不可避免地会遇上阻力。不少原本在上海、南京、苏州等周边城市工作的龙湖员工，现在必须去杭州下班；由于平台金属制的各城市业务人员水平不一，处置各地问题的方式往往也各不相同，导致恐慌；辖下公司利益损毁大自然不会引起反感。的组织架构变动的背后是龙湖急需不断扩大数字规模的现时市场需求。过去几年，楼市行情下跌促成各大房企争相以做到大规模为己任。

2017年，第一集团的碧桂园、恒大与万科的销售额都早已多达了5000亿元。其中，万科在2005年销售额突破百亿，后仅有用5年首度突破千亿，又用4年突破2000亿，2000-2015年间填充增长率为36.8%，低于行业13.1个百分点。碧桂园2012-2016年合约销售金额填充增长率高达58.28%。

恒大2009-2016年销售额年均填充增长率高达43.6%。千亿房企都在向万亿迈向。

相比之下，龙湖地产变得不温不火、后知后觉。2016年以前，龙湖销售额的年度增长率仅有在10%左右，销售额在500亿元上下，和热火朝天的楼市构成了独特的鲜明。

为了加快速度，龙湖被迫采行一些措施，然而，这种不得不快速增长违反了龙湖的个性，因而不致引起一些动荡不安，舰长不出，人心浮动大自然更为显著。实质上，龙湖是一家在执着规模和速度方面十分镇抚的公司。

在发展的第一个十年，龙湖地产杯葛了短期研发速度、研发规模、企业利润以及由此带给的对名列的影响等等，在后来的发展中尝到了修练内功的甜头。然而，随着企业大大发展，人才大大更新换代，并非公司里面所有人都从心底里尊重这种镇抚。据传，喝酒了酒的邵明晓不会拿着旁边的女同事对人说道：兄弟，事业就应当男人来做到，女人照料好家庭就行了呀！吴亚军固然不愿维持一贯的稳和快，然而却不一定需要独过房企做大做强的时代市场需求和几乎掌控得寄居手下一众男性职业经理人必须舒展的野心。从2016年开始，龙湖加快追上销售规模，构建销售额881.4亿元，2017年销售额快速增长七成至1560.8亿元，从房企排行榜第15名一跃到第8名重返了龙湖上市之后的高光时刻2010年上市第二年龙湖的排位正是第8名。

形式看起来不俗之下，龙湖当然还想要更进一步。趁吴亚军不出的日子，主政的邵明晓制订了更加宏伟的目标。在2017年度业绩会上，邵明晓宣告2018年龙湖合约销售目标是2000亿元。在公司内部年会上，他拒绝在未来三年，龙湖的地区公司要构建1-3个500亿规模，3-5个300亿规模，5-8个200亿规模以及8-15个100亿规模。

以此估计，到2020年龙湖计划要超过销售额3200亿-6100亿元。3总体上，龙湖是一家杰出的房企。龙湖需要从重庆南北全国，从房企的第二梯队转入第一梯队，最主要的原因是来自于吴亚军的决策和领导。她仅次于的特点是以十分务实的节奏率领龙湖的发展，扎扎实实地回头好每一步。

这与她个人高调稳健的个性有关。仍然宿老不亲笔签名、不上镜、不拒绝接受专访三原则的吴亚军高调与韧劲儿同在，顺服和缜密共存。仅有的公开发表资料表明，吴亚军1964年出生于在重庆合川的普通人家。

有相似她的地产圈人士透漏，她中学时代梦想沦为居里夫人，本来擅长于文科，但是考大学时实在自己更加必须补足逻辑思维，所以大学习了归属于理科的鱼雷掌控。在西北工业大学读书时，吴亚军讨厌打篮球，个头不高且平足的她虽然身体条件并不合适竞技运动，但她凭着不服输的高傲劲头居然入了校队，沦为国家三级运动员。20岁从西北工业大学导航系统工程系毕业后，吴亚军出了一家仪表厂的高科技人才，因为那时她的收益就有100多块。1988年，她从商去建设部和重庆建委主办的一份行业报纸《中国市容报》做到记者。

1993年下海，开始了创业生涯。在工作几年有了一定积蓄后，吴亚军和家人一起买了一套约80追的房子，买房后遭遇延后交房约一年之幸。之后，电力、天然气、通风及电梯等都曾给她和家人带给相当大不便。

她实在房地产行业还有相当大发展空间，于是生收到了做到房地产开发商的梦想。1995年6月，吴亚军正式成立了重庆中建科置业有限公司，奠定了以房地产为核心的发展战略，将住宅研发作为主导方向。旋即公司改名为重庆龙湖地产发展有限公司。一个女性在一个仅有是男人的行当里创业，吴亚军代价了常人难以想象的艰难。

工作中，吴亚军是个拼命三郎。为节省成本，她和员工开始都住在办公室。因为不方便，所以刚开始她甚至都没有讨男员工。

她买了很多箱方便面放到办公室吃，有一天，一个同事跟她说道这方便面怎么还有肉，她愣了半晌，没有不敢答题。因为她找到方便面过期，生子蛆了。就在这样艰难的条件下，吴亚军带着从建材做生意开始的小公司杀进地产业，从偏安西南一隅杀向了全国市场，沦为一家以高品质园林建筑而著称的房企。

创始人的个性要求了龙湖企业的个性。龙湖需要顺利，有两个关键素质，一是对产品品质的不懈执着，二是不管外界如何风云变幻，龙湖都会根据自己的节奏，采行务实的策略。龙湖的房子以品质和质量著称。

龙湖南苑是吴亚军的第一个项目，也寄托了她全部的心血，任何一个决策都反复推敲辩论，本想要第一个项目较少犯点错误，结果一不留神竟然出了精品。爱护你一生是当时这个项目投出的广告，就连这句广告词都是吴亚军自己所写出，后来也沦为了地产界的经典。

关于龙湖产品的细节，有个经典段子在业内广为流传，据传有一次王石到龙湖地产参观他们的样板间，出来后看到入门前随便脱掉的鞋子被掉转了方向，规整地放在门前，不已收到感慨：可怕的龙湖。1997年后，因为龙湖花园产品舍不得投放，物业服务名声好，再行再加涂了样板工程的光，龙湖迅速就在重庆和全国声名鹊起，许多领导人都来参观，龙湖的名声渐渐关上。2004年对于中国房地产来说是个分水岭。在资本的推展下，一些有野心的枭雄开始将触角伸展全国。

为了符合投资者的拒绝，他们执着速度，把房子当作工业品一样大批量拷贝。碧桂园、融创、恒大都就是指那个时候打开对外扩展步伐的。而龙湖却不为外界风潮所一动，仅有在和重庆一墙之隔的成都尝试了一些项目，而且仍以夯实产品品质作为主要策略。2004年10月，龙湖联姻世界500强劲香港置地，合作投资40亿元，研发大竹林时尚生活社区，目的是自学。

吴亚军当时在合作仪式上对媒体称之为：龙湖的理想是做到百年老店，通过与置地的合作，可以教给一个矗立100多年的国际化房企笔法的东西。以产品品质闻名、被誉为地产界苹果的绿城公司的老总宋卫平在地产界是一个十分个性化的不存在，他看不上王石和万科，却对龙湖的品质赞扬深得，他指出产品质量能与绿城相媲美的全中国只有一家半，一家是龙湖，半家是星河湾。其还赞扬吴亚军有男人气魄，又有女人的细致。

宋卫平在2004年偶然间听闻，龙湖在重庆的情形如同绿城在杭州，兴之所起，他马上飞到重庆去看龙湖的楼盘，因为愤慨于龙湖自然天成的景观技法，当夜通报绿城100多名管理人员第二天去重庆等候，集体实地考察龙湖，据传绿城当时仅有机票就花上了66万。吴亚军仅次于的嗜好是挣钱，早年当技术员的时候还有闲心自己剪裁个旗袍，承继一下裁缝妈妈的手艺，转入房地产业后最关心的事就是怎么把房子垫得更佳、把物业做到得更加体贴。工作狂人吴亚军率领的龙湖凶狠冲劲十足。

吴亚军对外开放又慎重，她常常参与企业家们的聚会，并与各个行业的翘楚们展开交流，但是没定论的东西她从来不向外界流露。唯一的一次口出有豪言是在公司正式成立之初：5年后，龙湖沦为重庆最差的房地产企业之一，10年后沦为全国最差的企业之一。这个圆脸盘、一大笑小眼儿就眯起来，看著尤其开朗的女人后来用事实证明了她自己。自2006年龙湖将总部从重庆迁到北京开始采行集团城市公司的直管模式，采行务实扩展、发展的模式从上市到构建500亿、1000亿规模，每个阶段都是一步一个脚印。

2009年11月21日，龙湖地产在港交所上市，与绝大多数公司有所不同的是，因为提早瞄准多达12倍的国际股份以及多达56倍的公开市场股份，龙湖地产股份以发售下限定价。而在此前的路演中甚至经常出现了机构与散户皆一票难求的局面。同年，龙湖公司架构调整为分设重庆、成都、京津、上海和西安五个地区公司，由中心城市向版块内其他城市渗入，焦点集中于中高端市场。

这世纪末龙湖研发了很多神盘，别墅专家的称号早已在业内传到。2010年竣工的北京颐和原著，惹来当时的李亚鹏王菲夫妇以及赵薇的出售。之后，龙湖以这五个城市为中心向外电磁辐射蔓延，构成了西部、长三角、京津冀、中部地区的几个城市群布局，转入的城市开始逐步快速增长。

这些年里龙湖仍然维持着基本盘的巩固，从百亿蹬上千亿用了10年。即便在2015年之后整个地产行业高歌猛进，大多数房企着迷于特杠杆，利用资本呼风唤雨的环境里，龙湖都从没用过非标、影子银行、信托等工具，拿地方面堪称慎重。

2015年，北京团队共计看了150个项目，上了将近50次会，最后只拿了8块地。地王横行的2016年，龙湖也不曾把持高价地块。

2018年大环境是债务密集届满，仅有行业融资成本上升，龙湖尽管吴亚军不出、内部人事白热化动荡不安，但仍在较低负债率、较低财务成本的运营下保持着务实发展，踩线已完成了2000亿销售目标。从总体上看，尽管2018年龙湖在发展过程中经常出现了有点飞舞的状况，但是在其过去一贯务实运营的惯性之下，仍然维持着比较安全性的状态。尽管业绩名列比起2017年下降了2位，从行业第8变成位列第10，但核心净利润减少了31.5%至128.5亿元，比起同行仍然是务实的。

与此同时，年内集团已卖出但未结算的合约销售额尚余1951亿元，追加并购土地储备总建筑面积为2189万平方米，权益面积1372万平方米。也就是说，这种务实的局面还不会持续，未来分属股东的利润还将稳定增长。

创始人吴亚军重返后，对未来发展目标做到了一定程度的调整，把对于规模数字的拒绝下调，2019年龙湖的销售目标订为2200亿元，增幅由去年的28%降到10%，同时，公司把未来两年的主题订为重返和重塑。4那么，说道返回结尾，吴亚军为什么忽然消失了？她去了哪里？作为中国地产业最有理想气质的老板之一，吴亚军个性圆润又勇猛、对房子有自己的执着， 2011年就抵达过人生的巅峰，那一年龙湖以382亿元的销售额名列中国房企第8名，吴亚军身家超过420亿元，是当时世界上最富裕的女人之一。

从个性和经历看，吴亚军都不是一个过分执着规模数字的人。然而，作为女性企业家，人们或许对她如何把房子做了淋漓尽致，如何把一家企业的领军人物这个角色演译得滴水不漏并不感兴趣，反而更加注目她的个人问题。

如果不是因为一场再婚，大家大约还不过于了解吴亚军是谁。作为重庆人，吴亚军身上有一种弥足珍贵的麻辣劲，工作时该拚命就拚命，再婚时也是大手笔，一使出就是200亿港元的分手费。

以信托管理的方式防止了股价动荡不安，确保了投资人利益出了企业家处置再婚问题的典范。更加得意的是，不久前她又把自己的股权全都出让到了女儿名下，不动声色间构建了财富的承传。但是，作为一个长时间的女人她也并非能在所有时刻都这么飒爽麻辣。

在创业多年之后，见过了大风大浪、起起伏伏的她把自己的微信名字改回阿祛，意为时刻警告自己，创始人要主动祛魅，要有所敬畏、维持顺服。实质上，她仍然是个顺服的人。早在用诺基亚手机的年代，她参与饭局，跟别人换回完了名片，一定要拿著诺基亚，当着对方的面，把电话号码不存在手机里。国内知名策划人王志纲是龙湖地产的长年合作伙伴，他用敬畏天地，以诚待人这八个字来总结吴亚军顺利的精髓。

他找到在吴亚军身上顺服和缜密融为一体，她总是说道自己还没作好，尽管她比许多人都夸奖。如今这个更加不懂顺服重要性的女人又有了软肋。朋友圈里的阿祛，和所有女人一样，热衷节食和摊娃她又有了一对双胞胎儿子大米和小麦。消失的那些时间她去了美国给孩子诊治。

奔走了几个月之后，孩子的手术做完了，她自己的身体也出有了问题，于是又给自己做到了手术三节椎间盘和四节椎骨融合的手术。就在被医生挟着做手术的间隙，辖下给她发去一条新闻，说道龙湖董事长许久没有返中国内地了。2018年4月下旬，《财经》上经常出现第一篇称之为吴亚军逗留境外的报导。

没几天，传言开始满天飞，龙湖海外债遭到了一轮挤兑。此时正是龙湖内部人事动荡不安最白热化之时。

有人担忧邵明晓主政下的龙湖过分保守，无法掌控。十分喜爱吴亚军的宋卫平笃定地告诉他别人，吴亚军仍然都在，龙湖会有问题。果然，5月吴亚军回国，在饭局上曾多次拿着女辖下说道女人就应当回家把事业转交男人来做到的邵明晓展现出得像个小学生一样规规矩矩，老板面前灵魂凑齐。

如此的吴亚军又并非仅有是顺服和慎重可以总结，她身上还具备混合着麻辣气息的霸气，让人不了不服气。2018年迈过2000亿门槛的龙湖集团，未来要维持国内一线房企的地位，不致要之后向3000亿、5000亿的目标迈向。

吴亚军的重返，让2018年继续动荡不安的龙湖又返回了务实运营的轨道上。在她的率领下，人们或许可以坚信，龙湖是有机会步上更高的台阶的。

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