商业地产库存规模不降反增 问题凸显去化难题待解

本文摘要：在去年楼市恶化性刺激下，住宅市场库存以求大量消化，但相比之下，商业地产库存规模大的现状并没根本性提高。获益于经济恶化和经济结构优化，去年全国商业地产投资和销售增幅都有显著不断扩大。其中，一二线城市的增幅尤为显著。 但中国指数研究院公布的《2016中国商业地产市场发展年报》表明，全国300个城市去年商业用地的供应量和成交量皆下降了多达10%，创最近5年新高。尽管销售规模不断扩大、土地供应削减，但由于过去几年商业用地大量供应，使得商业地产开建面积可观。

在去年楼市恶化性刺激下，住宅市场库存以求大量消化，但相比之下，商业地产库存规模大的现状并没根本性提高。获益于经济恶化和经济结构优化，去年全国商业地产投资和销售增幅都有显著不断扩大。其中，一二线城市的增幅尤为显著。

但中国指数研究院公布的《2016中国商业地产市场发展年报》表明，全国300个城市去年商业用地的供应量和成交量皆下降了多达10%，创最近5年新高。尽管销售规模不断扩大、土地供应削减，但由于过去几年商业用地大量供应，使得商业地产开建面积可观。因此截至去年底，商业地产的整体库存依然减少了一成左右。

分析人士指出，可观的商业地产库存问题于是以渐渐突显，且比住宅库存更为严重。由于这些库存多产于在二三线城市，去化可玩性较小。即使不存在经济形势恶化、牵头办公空间兴起、租赁公寓市场发展等受到影响因素，这部分库存仍须要较长时间消化。

投资、销售两央国家统计局数据表明，2016年全国商业地产研发投资2.24亿元，同比下跌7.5%，涨幅比2015年不断扩大3.3%。这也低于同期住宅投资6.4%的涨幅。在主要的两个细分领域，去年办公楼研发投资同比增幅为5.2%，比2015年收窄4.9%；商业营业用房研发投资同比下跌8.4%，增幅不断扩大6.6%。销售方面，去年商业地产销售面积1.46亿平方米，同比下跌20.3%，增幅比2015年不断扩大15.3%。

其中，办公楼销售面积快速增长31.4%，同比不断扩大15.2%；商业营业用房销售面积快速增长16.9%，不断扩大15.0%。且根据机构数据，主要一二线城市广泛袭港商业地产销售规模不断扩大。

不同于住宅市场，商业地产的景气程度与宏观经济形势具有密切关系。中国指数研究院认为，2016年，国内经济维持中高速快速增长，总体运营稳定；三产占到比提高，经济结构大大优化；金融市场稳定发展，服务业、杂货和零售业、住宿和餐饮业发展较好，受到影响商业地产发展。

其中，服务业较慢发展，金融、信息技术等行业扩展加快，沦为办公楼市场销售规模不断扩大的主要原因。上述机构还认为，近年不受互联网电商冲击影响，加之开发商持有人商业营业用房意愿大大强化，全国商业营业用房销售增长速度上升。但2016年实体商业开始衰退，推展了商业营业用房销售规模的不断扩大。

但在供应末端，商业用地供应规模大大增大。中国指数研究院数据表明，去年全国300个主要城市招商用地发售量为2.81亿平方米，同比上升16.0%；成交价2.25亿平方米，同比上升12.8%。供需规模皆降到将近五年低于。同期，上述300个城市招商用地成交价楼面均价为1957元/平方米，同比下跌15.58%，平均值溢价率为13.60%，同比提高6.56%。

商业用地的交易，某种程度集中于在一二线城市。上述机构回应，去年全国招商用地成交价总价前50宗项目中，37宗来自一线城市，其余皆来自热点二三线城市。该机构指出，一线及热点二线城市产业发展较好，经济活力引人注目，人口引入量大，市场需求充沛，沦为开发商拿地投资的热点区域。而三四线城市受高库存影响，企业扩展意愿不强劲，市场仍以库存去化居多基调。

库存规模不降反升尽管商业用地供应规模显著上升，但有分析人士认为，由于过去几年商业用地供应稍大，造成开建规模较小，因此商业地产库存不降反升。统计局数据表明，去年全国办公楼市场待售面积为0.36亿平方米，同比快速增长10.8%；商业营业用房待售面积1.58亿平方米，快速增长8.0%。

相比之下，住宅待售面积为4.03亿平方米，同比上升了11.0%。总体库存大约快速增长一成左右。这部分库存某种程度呈现分化的局面。

一线城市库存规模比较较小，二三线城市规模可观。一些住宅供应更为短缺城市如武汉、苏州等，其商业地产却面对较小去化压力。据中国指数研究院统计资料，在写字楼市场，重庆、成都、沈阳不受前期供应量大而市场需求比较受限影响，空置率居高不下。

其中，重庆、成都各季度空置率皆维持在40%左右的高位，沈阳前三季度空置率皆多达33%。而深圳、北京、上海和南京市场需求量大，今年各季度空置率皆在9%以下。优质零售物业领域，武汉空置率低于，2016年各季度空置率在3%左右。

天津市空置率在15%左右，在各主要城市中最低，须要警觉供应不足风险。沈阳空置率自2014年四季度起逐季上升，2016年第三季度有所回落，为13.0%，但整体空置率仍居于高位。针对商业地产不足的现状，住建部政策研究中心主任秦虹曾在去年末透漏，过去5年，商业地产的增长速度多达GDP增长速度，潜在供应量相当大。

而土地财政拒绝、企业意图扩展以及投资人的推展是三大主要因素。她指出，过去两年经济上行压力较小，商业地产去库存收效甚微。与此同时，大量商业地产项目同质化相当严重，运营疏于，随时有可能沦落空置房。

业内人士认为，经济环境平稳，将有助未来商业地产去库存进程。除了传统的提高运营策略外，商业地产去化还面对两个较好的契机。一方面，随着创业创意大潮蓬勃发展，各地牵头办公空间大大正式成立，可招揽一部分库存。

另一方面，民宿、租赁公寓市场也在近几年较慢发展，某种程度有可能沦为一项去库存利器。但由于规模可观、运营简单，商业地产库存的去化依然必须较长周期。

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