戴德梁行：厦门房地产市场回暖 零售行业整体趋于稳定

本文摘要：2019年7月10日，全球领先的房地产服务商戴德梁行在厦门举行媒体抢走听得不会，探讨厦门房地产市场转入存量时代主题。供需向好市场转好，售价大位减租金持稳，市场转好信心重返2019年上半年，厦门商品住宅批准后与销售面积皆有所增加，其中批准后预售面积同比增加144.6%至132.1万平方米，商品住宅销售面积同比增加28.1%至75.2万平方米。存量住宅市场更加疯狂，二手住宅成交价面积大约为商品商品住宅成交价面积的3倍，同比增加197.2%至211.9万平方米。

2019年7月10日，全球领先的房地产服务商戴德梁行在厦门举行媒体抢走听得不会，探讨厦门房地产市场转入存量时代主题。供需向好市场转好，售价大位减租金持稳，市场转好信心重返2019年上半年，厦门商品住宅批准后与销售面积皆有所增加，其中批准后预售面积同比增加144.6%至132.1万平方米，商品住宅销售面积同比增加28.1%至75.2万平方米。存量住宅市场更加疯狂，二手住宅成交价面积大约为商品商品住宅成交价面积的3倍，同比增加197.2%至211.9万平方米。

戴德梁行厦门公司总经理、高级董事潘育敏指出存量时代下，厦门住宅市场供需两央，市场显著转好。售价方面，根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格指数，厦门的商品住宅及二手住宅售价在2019年1月完结消息传递，2月起双双转入急剧回落，累计5月，两项指数皆呈正快速增长，增幅在调控机制的持续起到下维持理性。戴德梁行优质二手住宅价格指数（图一）也体现了以上变化，厦门优质二手住宅售价指数自2018年4季度起完结消息传递开始回落，今年2季度售价指数较1季度减少7.5，但仍较去年同期较低5.5，较2017年1季度及2018年1季度的历史最高值较低10.2。

融合历史行情来看，经常出现在2016年底至2017年上半年的因二手住宅成交价转好造就售价指数激增（2017年1季度较2016年4季度减少39.6）的情况，在新一轮成交价缩放的行情下未经常出现，二手房房东更为客观及理性。另一方面，租金指数则保持稳定，甚至经常出现百分点上调，2季度的租金指数较去年同期及今年1季度分别较低0.1及0.4，较2018年3季度的最高值较低4.0。图一：戴德梁行优质二手住宅价格指数（2013 Q3=100）房地产投资额的变动情况也体现出有市场转好。据厦门市统计局数据，2019年1-2月房地产投资额袭港111.4亿元，同比增加17.8%，而最近一次年初经常出现百亿投资额的情况则须要追朔返2016年。

此外，双位数同比增幅堪称近三年来少见。土地拍卖会市场活跃度也经常出现提高，转让主体一改为去年八成收归国有的局面，首演了一场央企国企领头，老戏骨、新面孔、跨界玩家携手献映的新剧目，开发商信心重返。甲级写字楼市场活跃度挫败，三年周期先兆重现，租金持续探底不受经济上行及不稳定的国际形势影响，2019年厦门甲级写字楼市场活跃度相当严重挫败，上半年全市甲级写字楼招揽量仅有4.3万平方米，大约为2018年全年的37%。

1季度，华润大厦及海峡明珠广场2个项目3栋楼宇获取了19.3万平方米（图二）的优质甲级写字楼供应，创下全市单季度仅次于供应量纪录，现有甲级写字楼存量减少至103.1万平方米。戴德梁行厦门公司总经理、高级董事潘育敏认为任何资产一旦竣工，就不会在第一时间转化成为存量性资产。存量规划的本质和增量规划是一样的，随着建筑生命期的减少，内在的商业价值也是要重构和建构的。

2019年的甲级写字楼供应量为2018年全年供应量的3.3倍，为2019年上半年招揽量的4.5倍，不仅住宅市场转入了存量时代，厦门甲级写字楼市场也转入了存量时代，供需流失，三年周期重现的趋势非常明显。图二：全市甲级写字楼追加供应及招揽量变化情况市场活跃度挫败，再加供应浪潮来临，厦门甲级写字楼租金持续下探，2季度租金较1季度（彼时已为历史低于租金）之后上升1%至110.6元/平方米/月（图三），更进一步创下历史最低值。

除两岸贸易中心片区租金保持平稳之外，其他各商务区租金皆经常出现有所不同程度上升，多个商务区现时租金报价为历史最低值。图三：全市甲级写字楼租金及空置率变化情况1季度坐落于滨南滨北及两岸金融中心片区的追加供应整体压低了区域及全市的空置率水平，但去化速度相当严重迟缓于供应速度，2季度仅有两岸金融中心有大约2.8万平的写字楼面积被招揽，全市甲级写字楼空置率环比增加2.5个百分点至33.2%，全市空置率水平保持高位。

今年上半年金融、专业服务及TMT行业成交价之后主导厦门甲级写字楼成交价，成交价面积占到比分别为34%、21%及17%。大型专业服务机构（尤其是律所）开始向两岸金融中心片区享有更高的办公品质及更大的办公面积的楼宇弯曲，并渐渐沦为2019年的新趋势。存量时代下，扶植，低价，通过修练内功构建运营致胜，沦为密码招商无以的最重要措施2019年4月29日，厦门招商大会顺利举行，会议明确提出捉招商促发展是先进设备城市较慢兴起的制胜之道，堪称厦门夺得未来的战略自由选择，会议期间一系列招商政策及综合招商平台月上线，各级政府启动挂图招商工作。

政府招商力度的增大更加必要反映在各类补贴及设施反对之上。除常规的租金补贴之外，对落户厦门并以厦门为企业总部的知名企业，更加获取人才公寓等基本民生设施作为反对。此类补贴，及下半年的供应潮，都将抵挡厦门甲级写字楼租金的衰退，短期内租金仍将持续上升。将近几季度，精装小面积办公产品，或获取电子货币公区设施（如会议室、食堂）的项目，取得更加多租户注目。

在供应缩放，产品广泛同质化的情况下，甲级写字楼业主除下调租金之外，更加不应改变运营模式，调整产品结构以适应环境变化的市场需求。戴德梁行华南区写字楼部、企业服务部主管及高级董事罗进良就房地产存量时代，写字楼市场如何破局展开剖析，例举香港怡和大厦的顺利运营模式，如引进5G新时代、物联网科技变革和智能化楼宇等概念共享了写字楼行业未来发展的新趋势。

其指出除了合理利用政府大招商所带给的各项扶植，及租金上调所带给的成本减少之外，通过修练内功构建运营致胜，堪称存量时代下，密码招商无以的最重要措施。零售市场整体稳定，品牌强势进驻，零售环境优化为品牌实时一线获取有可能2019年上半年，零售市场近不及2018年下半年繁华，上半年仍未追加优质零售物业入市，全市优质购物中心存量保持在229.4万平方米，租金及空置率水平皆维持在比较平稳的水平。年中全市优质购物中心租金大约为573.6元/平方米/月，空置率严重减少0.1个百分点至7.8%（图四），空置主要源自核心商圈餐饮业态调整，及岛外商圈百货业态的调整。

各商圈季度间变化并不显著，市场保持平稳。图四：全市优质购物中心租金及空置率走势奢侈品零售市场如日中天，还包括LOUIS VUITTON，Cartier，ROLEX，La Mer，Sisley及i.t等一系列高端品牌陆续开幕，除符合了消费者的市场需求之外，更加拔高了厦门的整体零售市场水平，为后期更加多品牌的进驻奠下了基础。更佳的零售氛围，更高的城市知名度，及更佳的硬件环境，都将提升品牌进驻的可能性。

差异化招商及复合型业态将沦为未来的招商发力点，年内不会有更加多地区首店、网红店实时一线城市入驻厦门。部分项目内的百货业态，或改名之后经营，如万达百货改名为苏宁易购；或更改为其他业态，如大摩百货更改为永辉超级物种及新东方泡泡少儿教育。2018年年末银泰转入厦门，与厦门国贸联合运营湖里及集美两个项目，目前皆上海证券交易所银泰百货，场内零售品牌升级相继启动，造就空置率增高。

作为存量项目内的主力业态，百货商店的未来也将沦为商业运营方的考量重点。

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