天津土地出让新机制：报价至上限后拼“自持面积”

本文摘要：2月13日，天津市市区国土资源分局网站挂起消息，宣告发售天津市土地出让新机制：报价抵达下限，拼成谦和面积。2月13日，天津市市区国土资源分局网站挂起消息，宣告发售天津市土地出让新机制：报价抵达下限，拼成谦和面积。具体内容为当上海证券交易所竞买报价超过最低禁售时，仍然拒绝接受更高报价，竞报谦和面积等；若竞报谦和规划商业建筑面积超过下限时，改以竞报谦和规划住房建筑面积阶段；对竞报谦和商业建筑、谦和住房建筑，不得办理销售许可，不得拆分出让、拆分抵押。

2月13日，天津市市区国土资源分局网站挂起消息，宣告发售天津市土地出让新机制：报价抵达下限，拼成谦和面积。2月13日，天津市市区国土资源分局网站挂起消息，宣告发售天津市土地出让新机制：报价抵达下限，拼成谦和面积。具体内容为当上海证券交易所竞买报价超过最低禁售时，仍然拒绝接受更高报价，竞报谦和面积等；若竞报谦和规划商业建筑面积超过下限时，改以竞报谦和规划住房建筑面积阶段；对竞报谦和商业建筑、谦和住房建筑，不得办理销售许可，不得拆分出让、拆分抵押。

这一政策早已在实际土地出让操作过程中月实行。据天津日报报导，2月8日，天津土地交易中心倒数挂起两宗北辰区经营性用地转让公告。

公告除了对两宗地块上海证券交易所转让竞买报价设置了最低禁售，还首次规定当上海证券交易所竞买报价超过最低禁售时，仍然拒绝接受更高报价，改以竞报谦和规划商业建筑面积等。转让公告表明，编号为2017008号地块坐落于北辰区高峰路东侧，起始价为36亿元。编号为2017009号地块，坐落于北辰区龙门东道与朝阳路交口西南侧，起始价为19亿元。

两宗地块都将于3月9日下午人民银行。2017008号地块上海证券交易所转让竞买报价设置最低禁售为54亿元。当上海证券交易所竞买报价超过最低禁售时，仍然拒绝接受更高报价，改以竞报谦和规划商业建筑面积阶段。

若竞报谦和规划商业建筑面积超过52000平方米下限时，改以竞报谦和规划住房建筑面积阶段。2017009号地块上海证券交易所转让竞买报价设置最低禁售为28亿元。当上海证券交易所竞买报价超过最低禁售时，仍然拒绝接受更高报价，改以竞报谦和规划商业建筑面积阶段。

若竞报谦和规划商业建筑面积超过42000平方米下限时，改以竞报谦和规划住房建筑面积阶段。受让人对竞报谦和的住房必需以套为单位，不得高于竞报成交价的谦和住房建筑面积，且受让人对竞报的谦和住房需确认集中于设置的方位，不得办理销售许可，对谦和住房整体办理不动产权属注册，办理不动产权属注册后以出租方式谦和经营，不得拆分出让、拆分抵押。

研究院研究总监贤迈进回应，从天津此次实施的土地交易新规看，缩地价、缩房价、竞谦和的模式很显著，这也反映了天津目前土地市场的供给外侧结构性改革正在减缓节奏。通过此类限制性措施，需要防止地王现象经常出现，同时大力希望天津房企发展出租型公寓项目，这对于天津房地产市场的发展来说，既需要入手房价的较小波动，同时也给了一些购房艰难群体获取了出租型公寓。北京中原地产首席分析师张大伟称之为，去年12月以来，全国土地市场成交价数据降温，合计成交价多达10亿元的109宗，溢价率多达100%的只有23宗，比起之前低溢价率地块频密经常出现有显著的降温。土地出让的约束与容许条件更加多，是造成土地市场数据降温的主要原因，大部分城市为了防止地王都针对土地增大了容许条件，还包括北京、深圳成交价的数宗地块都是全禁售或竞持有人租赁住宅用地，此次天津也实施了类似于政策，从市场预期看，在严苛的政策约束下，经常出现地王的概率将越来越低。

一线城市和像天津这样热点二线城市皆实施了十分严苛的调控政策，尤其是土地出让方面，禁售、缩属性，早已是史上最严苛。据研究院数据，2016年，天津市共计转让土地927.0693万平方米，同比增加35.64%，成交价总价1290.1110亿元，同比增加136.81%，平均值溢价率74%，同比增幅高达647.31%。

而转入2017年，从早已转让的8幅土地看，平均值溢价率仅有为6%，同比下跌91.85%，土地市场早已经常出现显著降温。天津并非第一个发售缩地价、竞谦和面积的城市。2016年11月25日，北京市寄居建委公布《关于本市缩房价、竞地价项目谦和商品住房出租管理有关问题的通报》，转让地块皆原作合理土地下限价格，当竞买报价超过合理土地下限价格时，则仍然拒绝接受更高报价，改以在此价格基础上，通过现场竞报企业谦和商品住房面积的方式确认竞得人。

当投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时，则转至高标准商品住宅建设方案投报程序。通报内容表明，谦和商品住房不应全部用作对外出租，不得销售，持有人年限与土地出让年限完全一致。考虑到此前北京早已实施缩地价，竞谦和面积的政策，天津此举不应视为京津冀一体化的理应之义，同时去年天津地价上涨得较为慢，此次实施政策也是顺应今年10月之前房价无法上涨的政府拒绝。中国房地产数据研究院继续执行院长陈晟说道。

而早在2014年，上海也有对开发商明确提出100%谦和住宅物业的拒绝，当时上海前滩地区Z000801编成单元46-01地块的转让条件中规定，拒绝开发商誓言出售。也就是说，企业在竞得该地块后，不可以出售项目，不能谦和。而比北京更加严苛的是，出让方还对住宅未来的承租方也有较高的拒绝。

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